哪些三四线城市的房价还在上涨?

发布时间:2019-10-30

前几天,一亲戚吐槽:想在老家小县城买套房,但看了一天发现几乎无房可买(整个县城仅剩几套楼层、朝向都很差的房子)。


职业的敏感性觉得有必要深入了解一下。毕竟,自2018年下半年开始,大部分三四线城市的楼市开始转冷,亲戚所在的这个四线城市理应属于“大部分”,因为它周边都没什么高能级的城市,自身也没什么拿得出手的产业。


询问了几位朋友,其中一位是八月份咨询过要不要买房,当时明源君的建议是:自住可以买。一收到消息,她马上就回复了,十分兴奋地说:幸亏买得早,到现在才两个多月已经涨了10%了!这大大出乎了明源君的意料!


如上所说,三四线城市由于人口流失严重和棚改专项资金的减少,从2018年下半年开始,楼市逐渐转冷。


然而事实上,截止到目前,一些三四线城市,如山东日照、河北唐山、保定,江苏南通、河南洛阳等,却依然维持着小幅上涨的趋势。尤其是日照,楼市依然火热。


那么为什么这些三四线城市逆势缓涨,它们的转折点在何处,接下来将面临何种境地?



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上涨的三四线城市凭什么


日照因为房价还在保持较大的涨幅,受到很大关注。数据显示,2019年10月,日照最新房价均价为10148元/平米,最重要的是在日照256个小区的挂牌均价中,最高的竟然已经达到了21137元/㎡。整体房价排名可以算得上山东第五(青岛、济南、烟台、威海)了。


经济倒数第一,房价却高居省内第五。很多人都想不通。


日照的房价凭什么这么高?其中很重要的一点就是青岛。


青岛是北方明星城市,无论是经济体量还是产业结构均位居山东首位,常年压制省会济南。所以在众星捧月的概念下,上一轮周期,青岛房价被一度炒到2.7万/平米左右,核心市南区和崂山均价更是在3.5万元以上。但后续也很简单,购买力透支,居民积蓄消耗严重,后劲不足,房价开始滑落。


贝壳数据显示,从去年到现在,青岛挂牌均价已经从2.7万/平米下跌到目前的2万/平米,跌了25.9%。但这并不重要,重要的是青岛房价的利好成功的传导到了周边的区域,受益最大的就是日照。


2018年10月份,山东省发布一份文件,称:

将山东省沿海城镇带建设成为卓越的国际旅游休闲度假目的地,世界一流的海洋科技创新走廊,最具活力、魅力和竞争力的滨海生态宜居城镇带。


其中最重要一项就是“青日城镇一体化战略”。也就是这点政策利好,让日照举城欢腾。各大售楼处更是大肆宣扬:日照未来将会成为山东的第二个青岛。今天不买房,未来根本高攀不起。


当然,如果你把青岛对日照的带动作用,当作日照房价上涨的主动力,那就想得“简单”了,因为按道理来说,青岛房价下跌也会传导至日照,但结果是相反的,这里就来到了第二个秘密,大家可能都知道,那就是棚改!



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棚改余温是核心原因


棚改是所有三四线城市房价上涨的主动因,日照表现更为猛烈。数据显示,2018年日照计划棚改8.6万套,位居山东全省第一。


棚改8.6万套是什么概念?


如果按照每户人家3口计算,涉及人口达到25.8万人,对于300万人口的日照来说,无疑是房价刺激的重磅炸弹。当然8.6万套的量是不可能在2018年一年内全部完成的,它需要时间,所以未完成部分会在2019年陆续落地。


棚改余温未散,这就是日照房价到现在依然上涨的真正原因。


我们再把视野放大。可以确定的是,当下无论是日照还是唐山、保定,南通、洛阳,凡是房价还在上涨的三四线城市,基本都源于棚改的“余温未散”。


简单来说,棚改不可能在同一时间,所有城市同时进行。各个城市的主要棚改工程申请的PSL专项资金的审批时间不同,落地时间也不同。一部分是前期已经批准的拆迁项目,今年落实了,另一部分是地方在2018年发行了很多专项债进行融资,现在有钱了,开始的新一轮地方性棚改任务。


按照国家去年3月的会议任务,2019年的棚改任务是200多万套,这个数字虽然和前几年相比,下滑很严重,但足可以撑得起部分三四线城市的楼市,火热也在所难免。因为棚改刺激的购房需求是非常直接的。


但是棚改刺激房价,这种强拉型房价上涨,对地方经济发展的好处和坏处几乎是相当的,不可能常用。而且你要考虑一个问题:


棚改任务结束之后呢?



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棚改结束之后,会比较艰难


河南开封市就是一个很好的例子。


今年中旬开封市棚改任务就结束了,显然购买力已经不足以支撑房价。当地试图取消限售令,让更多投资客给楼市充值。


然而,这一事迹被媒体曝光,登上了头条,一夜之间,梦想被击得稀碎。那么最近情况如何呢?


据一位开封读者留言:“10月开封某大房企的项目毛坯降到6300了,一夜回到16年的水平,而18年年底精装是10500。”


这样的三四线城市有很多。数据显示,中国83%棚改过的三四线城市已经进入回落周期,楼市入冬,房价在持续回调。


事实上,日照虽然明面上房价在上涨,暗地里早已开始“风雨飘摇”。一位读者留言说:“我朋友姐姐去年买的城建花园260万,今年价格已经跌到了210万。亏了整整50万。“



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